Existe una extendida creencia de que invertir en bienes raíces es un camino seguro a la generación de ganancias, sin embargo, para poder crear toda una economía de escala alrededor del sector inmobiliario se necesita una visión más especializada para detectar las tendencias del mercado inmobiliario y su evolución.
Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, tiene una lectura detallada del impacto en el sector inmobiliario del país que generó la modificación de las formas de vida de los habitantes, sobre todo, de zonas urbanas; por la pandemia de COVID-19. Y estas observaciones las está enfocando en la estrategia de negocio de Fibra Plus y el proceso de fusión con Fibra HD en la Bolsa Mexicana de Valores, el primero en su tipo en el país.
“Vemos grandes ganadores y perdedores en esta evolución de la dinámica del uso de los inmuebles no sólo en México sino en el mundo”
Las Fibras, es decir, los Fideicomisos de Inversión de Bienes Raíces, son compañías que poseen, operan o financian bienes raíces que generan ingresos, de acuerdo con una descripción sencilla del portal de BBVA.
Éstas permiten participar en el financiamiento de proyectos inmobiliarios a inversionistas, que reciben como ingreso el dinero de la renta mensual de los inmuebles comerciales, además, al participar en la bolsa, el dividendo de las acciones se reparte entre propietarios y accionistas del fideicomiso, detalla en su portal Kueski, fintech de microcréditos.
Los pronósticos de Tomé advierten que entre los grandes perdedores del sector inmobiliario en México están los espacios comerciales de gran extensión enfocados en la venta de productos electrónicos, debido al avance del comercio digital; los complejos hoteleros especializados en turismo de trabajo, provocado por el auge de la comunicación a distancia, y el sector de oficinas de clase B o C, conocidos así por su poco privilegiada ubicación, esto por la tendencia en aumento del home office o sistemas de trabajo híbrido.
En el lado de los ganadores, el presidente de Fibra Plus enlista a los espacios destinados a centros logísticos de última milla, también por la explosión del comercio digital; la vivienda, tanto por el cambio de paradigma laboral como la tendencia a pasar mayor tiempo en casa; espacios comerciales de distribución y autoservicios, así como los que cuentan con centros de entretenimiento como restaurantes, bares y cines; además del sector industrial.
“México industrialmente, para el sector de exportación, ha sido un gran beneficiario (por los cambios que se han generado con la pandemia) y ha sido uno de los sectores que más capacidad económica e inversión han traído a México y más proyección de crecimiento tienen en el futuro inmediato”, apunta.
Con este diagnóstico en la mesa, Tomé señala que la estrategia de consolidación de la fusión entre Fibra Plus y Fibra HD se enfocará en gran medida en la desinversión de los subsectores inmobiliarios “perdedores” y el enfoque en los ganadores. Esta primera función de dos Fibras en el país ocurrió luego de la compra de 70.90 por ciento de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) de Fibra HD por parte de Fibra Plus en octubre de 2021 tras la oferta pública de adquisición que lanzó Fibra Plus en septiembre de ese mismo año.
“El plan inmediato de Fibra Plus es reestructurar los pasivos, porque es uno de los riesgos más grandes en el mundo inmobiliario, las propiedades que tienen números de apalancamiento, no quiero decir poco razonables, pero no ajustados al panorama de crecimiento económico, y desde mi punto de vista eran las condiciones de oportunidad de HD para ponerlo en un número con unas métricas más ajustadas a las expectativas de crecimiento del PIB”, explica el líder inmobiliario.
Las Fibras son Fideicomisos de Inversión de Bienes Raíces, son compañías que poseen, operan o financian bienes raíces que generan ingresos
Pendientes al PIB para el negocio inmobiliario
Además de las tendencias del mercado inmobiliario, en el sector en el que se desenvuelve Tomé es indispensable contar con un análisis acerca del contexto económico del país y la política monetaria.
“Los bienes inmuebles son primos hermanos de las tasas de interés. El negocio inmobiliario no es que no se pueda entender sin crédito, es que no se pueda maximizar sin crédito y evidentemente tú nada más tienes dinero para una cosa, no para todo, o lo regresas como dividendos o lo pagas como intereses, conforme menos intereses pagues más dividendos generados, conforme más intereses pagues menos dividendos tienes”.
El incremento de las tasas de interés de referencia por parte del Banco de México (Banxico) durante los últimos meses para contener la racha de incremento inflacionario y que impacta directamente al sector, ofrece una doble perspectiva para Tomé, por un lado afecta la distribución de los intereses pero se compensa con la reindexación de los contratos de arrendamiento anuales de los inmuebles.
“No es el crecimiento de las tasas lo más relevante, es el no crecimiento del PIB que puede ser lo que más nos afecte”.
