¿Una ‘fibra’ delicada?

El gran éxito que están registrando los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, mejor conocidos como Fibras, empieza a verse preocupante al enfrentar riesgos que puedan desmotivar a los inversionistas en el corto plazo.

Esta herramienta, similar a los Real Estate Investment Trusts (REIT), fue lanzada en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en el 2011 bajo el nombre de Fibra Uno (Funo). 

Esta es una forma en que los inversionistas tienen acceso a un número amplio de productos financieros, en donde un Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) administra un portafolio de bienes inmobiliarios, tales como oficinas, residencias, centros comerciales y hoteles.

Existen diversos tipos de estos instrumentos; hoy en día ya son cinco diferentes, y se esperan aún más para antes de agosto.

Hasta ahora los Fibras han sido un instrumento sumamente exitoso en la inversión de los bienes inmuebles del país, principalmente por las altas tasas de retorno que ofrecen, y dado a que son de los pocos vehículos dispuestos al mercado de bienes raíces en México.

En tan solo dos años, los Fibras han colocado una cantidad mayor a los 72 mil millones de pesos (aproximadamente 5.5 mil millones de dólares). 

Estas colocaciones han sido muy exitosas, ya que en promedio se ofrece un rendimiento del 4 por ciento anual a los inversionistas. 

Además, atraen mucho a los inversionistas extranjeros debido a que la renta de los bienes raíces son mucho más bajas en México que en otros mercados, generando expectativa de altos rendimientos, en la opinión de Pedro Aspe, director general de Evercore México, según reporta el diario El Economista.

Todo lo que sube 
tiene que bajar

Si la situación de Estados Unidos sigue en mejoría, como muestra su reciente incremento en el precio de las viviendas, el aumento en empleos y la posible conclusión de su proceso de relajamiento monetario, esto causaría un incremento en la tasa de interés estadounidense. 

Como consecuencia, México tendría que responder con una inevitable alza en sus tasas, afectando negativamente los rendimientos generados por los Fibras, sin contar que causaría incentivos para invertir en otro lugar.

Los altos niveles de desocupación podrían representar un riesgo para los Fibras. Hay que recordar que tras el fuerte golpe de la reciente crisis, el mercado de oficinas para el 2010 tenía un índice de desocupación de casi un 30 por ciento, y debido al acelerado incremento en la construcción de nuevos desarrollos, esta situación no va mejorando al ritmo adecuado. 

De la misma manera, gracias al alto volumen de construcción de nuevos espacios de oficina, existe el riesgo de una sobreoferta, ocasionando una baja en los precios de renta, así como en la tasa de absorción, generando riesgos para la industria.

Existe otro problema que viene como consecuencia de la exitosa moda y expansión de los Fibras. Conforme más empresas se capitalicen, habrá mayor demanda por los activos disponibles, y el problema recae en que estos activos son limitados, por lo que las tasas de capitalización van a bajar.

La tasa de capitalización, o CAP, es el valor de rentabilidad de un activo inmobiliario, medido dividiendo el ingreso neto producido entre el valor de la propiedad.

Cambian la percepción

Por lo pronto, los Fibras han cambiado la manera de ver el mercado inmobiliario en México, dejando a la economía mexicana a los ojos extranjeros como un excelente y confiable mercado para invertir. 

Hoy los Fibras ya tienen en sus patrimonios algunos activos con valor mayor a los 110 mil millones de pesos, y siguen teniendo nuevas adquisiciones.

Existe el Fibra UNO, que ha adquirido Parque Celaya, Reforma 99, Malecón Cancún y, recientemente, 10 inmuebles en la Ciudad de México por un valor de 3 mil 796 millones de pesos. 

También el Fibra Macquarie, constituido con un portafolio de propiedades industriales tales como Naves industriales, centros comerciales y parques, en donde sus activos ya suman 244 propiedades en 21 ciudades a través de la república.

Fibra Hotel, especializado en hoteles y negocios de estancia prolongada en México, tiene un portafolio de más de 35 hoteles, incluyendo Fiesta Inn Aguascalientes, Camino Real Puebla, One Acapulco y, después de 262.2 millones de pesos, sus últimas adquisiciones del hotel Best Western Plaza Génova Guadalajara y el hotel Fiesta Inn Puebla.

Fibra Shop, el sexto Fibra, próximo para ir a la BMV (la siguiente semana) y especializado en centros comerciales, ya tiene 8 centros, adquiridos a través de una oferta por 7 mil millones de pesos.

Para el poco tiempo que México lleva interactuando con estos fideicomisos de inversión, es el actual líder en el mercado bursátil de bienes raíces en toda Latinoamérica, donde se incluyen los Fondos de Inversión Inmobiliaria de Brasil y Fideicomisos Financieros Inmobiliarios de Argentina.  

Tales resultados convierten a los Fibras en uno de los instrumentos más rentables y flexibles del momento, estipulando que en los próximos cinco años podrían entrar al sector hasta 20 Fibras más.