Guadalajara, vertical y cara

La vivienda vertical es la moda en Guadalajara.

Este tipo de construcción proliferó durante la administración del actual aspirante a la gubernatura de Jalisco, Enrique Alfaro Ramírez, pese a que llegó con un discurso contrario, pues gran parte de los desarrollos partían de validaciones irregulares del municipio.

Sin embargo, para el experto en el tema y académico de la Universidad de Guadalajara, Jorge Fernández Acosta, este tipo de lógicas urbanísticas no se puede reducir sólo a los años de la administración alfarista, sino es el último eslabón de una serie de malas decisiones.

“Yo creo que no es un asunto de la última administración. Todo esto tiene que ver con una explosión inmobiliaria que sí se ha acentuado en este siglo, digámoslo así, desde lo que ocurrió con Tlajomulco, aquellos fraccionamientos de expansión horizontal en Santa Fe, Chulavista y Villa Fontana”, señaló en entrevista con Reporte Indigo.

Sin embargo, ahora se han llevado a cabo diversas modificaciones en los planes parciales que plantean este tipo de vivienda. En los últimos días, el Ayuntamiento de Guadalajara liberó dos licencias para la construcción de torres de 14 pisos de 192 departamentos en San Rafael, al oriente de la ciudad.

Además, existe la posibilidad de que este proyecto crezca hasta mil 500 viviendas en un predio estimado de 39 mil metros cuadrados, de acuerdo con las modificaciones que se hicieron a los planes parciales de la zona.

Este fenómeno se ha desarrollado sobre todo en el primer cuadro de la ciudad, por lo atractivo que resultaría crear vivienda alrededor de las obras de la línea tres del Tren Ligero y la perspectiva de repoblar la ciudad.

La administración que está por finalizar ha defendido la propuesta de vivienda, pese a las protestas ciudadanas de que no haya modificaciones urbanas por la insuficiencia de los servicios y la saturación del parque vehicular en las futuras zonas habitacionales, lo que para Fernández Acosta representa el equivoco del llamado Desarrollo Orientado al Transporte.

En agosto de 2017, la titular de la Coordinación General de Gestión Integral de la Ciudad, Patricia Martínez, hizo un llamado a la sociedad para que no se “satanizara” a las viviendas verticales en el municipio, debido a que estos proyectos, principalmente, están en zonas como parques o espacios públicos que fueron cambiados a dominio privado.

De acuerdo con la información verificada por ciudadanos del Parlamento de Colonias, de los planes parciales más recientes se han pasado de dominio público a privado más de 100 predios, lo que esta organización señala como la entrega de los bienes de la población a manos de los privados.

En ese sentido Jorge Fernández Acosta ha señalado que la perspectiva de generar vivienda ha favorecido a los grupos desarrolladores, al dejar proliferar las torres bajo una lógica de repoblamiento que podría tener impacto, incluso, en la generación de entornos conflictivos y violentos para la propia gente que habita los espacios.

Desarrollos ilegales calificados como ilegales por no corresponder con los usos de suelo fueron perdonados y ahora se permite la construcción en los mismos espacios, es decir, no hubo sanciones ni prohibición, sino la legalización de estas construcciones que no correspondían con los dictámenes municipales.

Vivienda pequeña y costosa

Proyectos urbanos como la tercera línea del servicio de Tren Ligero han dado un giro al atractivo por la ciudad, ya que esta obra generaría una nueva demanda de transporte y al mismo tiempo le da mayor costo a las viviendas a su alrededor.

“Se está queriendo redensificar con una estrategia de mercado que no permite el acceso de las mayorías a esos productos a lo largo de los ejes de movilidad, esta teoría alrededor del Desarrollo Orientado al Transporte que tampoco contribuye al tema”, señaló Jorge Fernández Acosta, especialista en urbanismo.

Uno de los casos más sonados fue la venta del Registro Civil 1, ubicado en plena avenida Alcalde, vía por la que pasará de forma subterránea esta línea de tren eléctrico. En este predio se construirán dos torres de edificios de 16 niveles con alrededor de 180 viviendas.

El total, la zona tendrá 900 metros cuadrados de áreas verdes abiertas y el costo de las viviendas será desde los 850 mil hasta un millón 800 mil pesos, por viviendas que serán de entre 45 a 90 metros cuadrados.

Esta situación provocó críticas, pues se trataría de ‘viviendas huevito’, es decir, unidades con una extensión menor a los 60 metros cuadrados, las cuales han sido catalogadas como ineficientes, pues cuando dos personas viven en un mismo cuarto ya se ha generado condición de hacinamiento.

Plusvalía a la alza

La revista especializada Inmobiliare indicó que en 10 años el aumento de la plusvalía en Guadalajara ha llegado a ser de hasta un 180 por ciento. Durante 2017, en la capital tapatía se llevó a cabo el 9.5 por ciento del total de la inversión inmobiliaria del país.

“De acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios –AMPI– en la Zona Metropolitana de Guadalajara se han construido 200 torres para uso residencia, comercial y corporativo, lo que la convierte en ‘un polo de desarrollo para la vivienda vertical’”, cita el medio especializado de Octavio González Padilla, director del Instituto Jalisciense de la Vivienda.

Estos nuevos desarrollos han creado una sobrevaloración de las zonas en las que se construye, por lo que se han encarecido los precios en las mismas. Esto se ha advertido bajo el riesgo de una polarización social y se crean ‘islas’ en donde sólo viven las personas de mayor poder adquisitivo.

“Están extremadamente sobrevaluados, lo que significa que no están al alcance de la mayor parte de la población, por lo que se está excluyendo a una gran parte de los habitantes que tienen necesidad de una vivienda y que no pueden acceder a esos costos”, señaló el pasado 21 de marzo José Manuel Salas Tafoya, coordinador de la maestría en Valuación, de UDGVirtual.