La burbuja inmobiliaria mexicana

México se encuentra hoy ante una peligrosa crisis inmobiliaria.

Una combinación letal entre un aumento exponencial de la tasa de morosidad y abandono, una pérdida impresionante en el valor de las desarrolladoras de vivienda, y un continuo aumento en el precio de la vivienda promedio que no parece tener explicación. 

Estos tres factores han sido históricamente los puntos claves y evidentes de una burbuja inmobiliaria, que por la interconectividad de nuestra economía, puede presentar un riesgo crítico para la sociedad mexicana. 

Y es que esta combinación de factores es lo que propulsó el derrumbe del sistema inmobiliario de Estados Unidos en el 2008, e inició la peor crisis económica desde la Gran Depresión. 

La explicación de la crisis en Estados Unidos es bien conocida. 

En principio, ante un momento de gran optimismo económico, los bancos e instituciones financieras proveyeron de créditos baratos para bienes raíces, suponiendo que el valor de las casas siempre iría en aumento. 

Al tener un número descomunal de personas con créditos hipotecarios –cuando empezó a aumentar el número de créditos sin pagar y casas embargadas– el sistema financiero empezó a sentir la presión.

Cinco años después, mientras que Estados Unidos ha remodelado su industria inmobiliaria, en México aparecen los ingredientes para una tormenta perfecta. 

Y es que hemos combinado los mismos factores letales que dieron paso a la peor crisis económica de la historia moderna.

Aunque antes de sufrir una crisis tendemos a ser escépticos a nuestros propios problemas, es necesario analizar los mercados para entender qué está pasando. De esta manera tanto las empresas como los gobiernos estarán preparados. 

¿Estamos ante un colapso similar?

Alza de precios irracional

Para revisar la problemática podemos dividir el análisis en tres cuestiones que se tuvieron en Estados Unidos previo a la crisis financiera: alza en precios de vivienda, incremento pronunciado de morosidad, aunado a un abandono de los hogares y la inevitable reacción de mercado. 

El primer indicio de la problemática en el sector de vivienda americano fue el incremento en el precio de las casas. 

Ante la facilidad de conseguir créditos hipotecarios, muchas personas los recibieron con alto riesgo de no poder cumplir. Esta alza en la demanda impulsó el encarecimiento de las hipotecas que se volvieron imposibles de pagar. 

Esto provocó que la gente prefiriera abandonar las casas debido al alto costo, pero cuando se volvió sistemático, el sector sufrió grandes problemas y la falta de liquidez de los bancos generó una espiral que terminó por impulsar el deterioro de la estructura económica. 

En México, aunque tanto el número de casas embargadas y subastadas por el estado ha aumentado en forma aguda, y las empresas desarrolladoras de viviendas parecen ir en caída libre, el valor de las casas no ha percibido el golpe en el precio.

El crédito de casas que Infonavit ha otorgado ha ido en aumento en los últimos años; a pesar de que el mercado no parece funcionar de manera correcta. Ante la amplia disponibilidad de crédito, la gente se ha confiado pensando que serán capaces de pagar el precio. 

Esto ha aumentado la demanda por vivienda (de cierta manera artificialmente) con dinero que no le pertenece a la gente. Es decir, no están demandado un bien con dinero que tienen certeza que pueden conseguir. 

Dicho aumento en la demanda ha elevado el precio de la vivienda, la cual ha tenido un crecimiento constante desde hace muchos años. 

De hecho, desde el primer trimestre del 2010 hasta el último del 2012, el índice de Precios a la Vivienda que genera la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ha aumentado en 11.34 por ciento, muy por encima de la inflación. 

Este incremento en precios es muy parecido a lo que terminó siendo una burbuja en Estados Unidos.

Morosidad y abandono

Después del incremento en precios de la vivienda, el siguiente escalón en la escalera de problemáticas vividas en Estados Unidos fue la falta de pagos de los créditos. 

Cuando el sistema financiero –confiado en que la beneficiosa situación económica seguiría con una tendencia positiva– llenó el mercado con créditos fáciles de conseguir y plazos que parecían muy acomodados. 

Debido a que prácticamente cualquier persona podría conseguir un crédito de vivienda, muchas personas que obtuvieron los créditos no estaban financieramente estables para asumir el riesgo que el crédito conllevaba. 

Al darse cuenta que el precio de las casas aumentó terriblemente, la población en Estados Unidos comenzó a salirse de sus hogares, debido a que la hipoteca era muy alta, por lo que salía mucho más barato abandonar el hogar. 

Hoy en día, en México el impulso a la vivienda que se ha visto en la última década ha sido impresionante, en parte con la expansión de los subsidios al sector, provenientes del Infonavit,  que ha otorgado más de 500 mil créditos anuales, con un aumento del 143 por ciento desde el 2001. 

Al agregar a cada vez más personas que acceden a los créditos de vivienda subsidiados por el Estado, se esperaba poder detener un aumento en el índice de morosidad para mantener a la industria de la construcción saludable. 

Ya sea por la estructuración del desarrollo de viviendas, o por razones endógenas a los suscriptores de tales créditos, la situación se ha agravado a niveles nunca antes vistos. 

Este índice que mide la proporción de la gente que no logra completar el pago de crédito de la vivienda al final del vencimiento ha venido aumentando hasta llegar a un valor de 16.2 por ciento para octubre de 2012. 

En Estados Unidos, previo a la crisis, la tasa de morosidad en el sector de construcción aumentó impresionantemente: a llegar solo a un 5.9 por ciento. 

Lo anterior muestra que estamos tres veces por encima del nivel alcanzado previo al rompimiento de todo el sector inmobiliario. 

No solo es el nivel lo que preocupa sino la trayectoria; en febrero del 2010, la tasa oscilaba cerca del 4 por ciento, lo que implica un crecimiento de 300 por ciento. 

Esta dinámica muestra un riesgo notorio que debe ser cuidado a través de políticas públicas.

Esto ha llevado a que un nivel de 14 por ciento de las viviendas de este país estén deshabitadas, según un estudio de BBVA Bancomer. 

El mercado se da cuenta

Al parecer todos los problemas que aquejan hoy al sector de vivienda ya han sido vislumbrados por el mercado. Desde hace dos años, las acciones de las principales empresas que cotizan en la bolsa han perdido agresivamente su valor. 

Urbi, la empresa más afectada, ha visto su acción caer un impresionante 89.42 por ciento en la Bolsa Mexicana de Valores desde enero del 2010. 

Pero esto no es un caso aislado, ya que las seis principales desarrolladoras de vivienda han tenido caídas en bolsa de una magnitud similar. En la tabla dentro del artículo se pueden observar las caídas de las demás compañías.

Inclusive años después, el precio de estas acciones ha estado más bajo que en el momento de la crisis financiera iniciada en Estados Unidos (impulsada por este mismo sector) que tumbó a los suelos a la mayoría de las empresas.  

Esta tendencia catastrófica la podemos ver mediante el índice Habita, que consiste en una agregado de las seis principales desarrolladoras de vivienda en México.  Solamente en el último año, dicho índice ha caído en 55 por ciento.

Todo esto implica que los inversionistas ya perciben una problemática en el sector, lo cual ha llevado a que el valor de las compañías se desplome. Lo más peligroso es que este tipo de contagio es lo que suele llevar a problemas sistémicos. 

Si la tendencia continúa, se estima que el valor del sector inmobiliario, en conjunto, tendrá un impacto sustancialmente negativo. El golpe de una reducción del 20 por ciento en el sector inmobiliario del gran número de mexicanos que han invertido en tal industria, podría venir a corromper un mercado.

Algo de lo más peligroso es que este sector es altamente interdependiente en la economía. Esto cual significa que en caso de que la industria inmobiliaria sufra una caída drástica, muchas industrias tendrán el mismo destino.

Una historia conocida

La crisis financiera más reciente en Estados Unidos inició con una burbuja en el mercado inmobiliario.

1. Los prestamos baratos, auspiciados en parte por el gobierno, hicieron que muchas personas pudieran comprar casas.

2. Los precios de las casas aumentaron a pasos acelerados, llevando a muchos a comprar aunque no pudieran pagarla. 

3. Los bancos “empaquetaron” los prestamos y los vendieron a inversionistas, quienes a su vez los vendieron a otros bancos y aseguradoras. 

4. La sobreinversión en el sector inmobiliario produjo más oferta que demanda, llevando a una caída en el precio de las casas. 

5. Las personas que apenas podían pagar sus casas, al ver que valían menos de lo que debían, dejaron de pagar. 

6. Los instrumentos financieros que dependían de los pagos mensuales de los deudores comenzaron a valer menos y acumular pérdidas. 

7. Los bancos y los inversionistas que habían prestado con esos instrumentos como garantía de pronto se vieron sin activos.

8. Apretados por tener pocos activos, los bancos redujeron sus prestamos, afectando a empresas pequeñas y medianas, quienes despidieron trabajadores y gastaron menos. 

9. Las personas, endeudadas desde antes no pudieron contrarrestar la falta de consumo en la economía, llevando a cierres y menos ventas. 

10. El gobierno se vio obligado a intervenir, rescatando bancos, gastando más y hasta comprando los instrumentos financieros derivados de hipotecas.  

Dejan solas casas de Infonavit

Ante una ola de recuperaciones de casas, Infonavit busca mejorar el modelo de viviendas

Por Alberto Morales

Debido a la falta de posibilidad de pago, Infonavit ha recuperado casas en diferentes puntos de la República en los últimos meses. Esto sirve como termómetro para ver la situación problemática en la que se encuentra el mercado. 

Por nombrar un caso, hay 10 mil casas abandonadas en zonas aledañas a Guadalajara en donde ya se habla de la urgencia en repoblar la ciudad de una manera vertical. 

Esto debido a la falta de acceso al transporte para poder desarrollar zonas de vivienda alejadas a la zona metropolitana. 

En Chihuahua se vive el mismo problema; el Infonavit se han recuperado 17 mil casas por la misma situación. Además se buscan recuperar aun más para llegar a 24 mil casas. 

Esto se vive principalmente en Juárez, ya que el 90 porciento de la recuperación de viviendas se ha llevado en este municipio. 

Recientemente entrevistado dijo el titular de Infonavit que no se financiaran más proyectos que no cuenten con las condiciones adecuadas. Esto significa que tienen que ir de acuerdo al plan de vivienda presentado por el presidente Peña Nieto. 

Respecto al cambio en el modelo de vivienda se refirió a la urbanización de la siguiente manera: “nos estamos ocupando de transitar a un modelo de ciudades competitivas, sustentables, con calidad y desarrollo regional”

Ante la dificultad que ha tenido el gobierno para que la gente pueda pagar el financiamiento a la vivienda, se tienen que proponer políticas que en verdad solucionen este tema. 

Si la expansión de las ciudades no se ha podido generar debido a diferentes factores, es hora de tratar economías de aglomeración como ya expertos han mencionado. 

Quizás la solución sea un modelo de ciudades verticales donde haya grandes urbanizaciones; claro que habría que pensar en un sistema de movilidad entre las distintas zonas metropolitanas que irían creciendo.

Desastre en Bolsa

Desde enero de 2010, la acción de las seis principales desarrolladoras inmobiliarias en la Bolsa Mexicana de Valores ha caído abismalmente. 

— Homex > 74.56% 
— GEO > 78.46%
— SARE > 87.50%
— ARA > 44.50%
— HOGARB > 77.62%
— URBI > 89.42%