Descarrilan planeación urbana

El vertiginoso crecimiento urbano que San Pedro experimenta deja atrás aquel municipio con vocación residencial y con una planeación de baja densidad en su territorio.

En este proceso de crecimiento, San Pedro se salió del guión que trazó hace más de dos décadas, cuando en 1989, durante la primera administración del exalcalde Mauricio Fernández, se empezó una revolución del urbanismo moderno.

El Municipio fue vanguardista en aquella época, debido a una novedosa consulta popular que derivó en la Microzonificación, el primer Plan Municipal de Desarrollo Urbano.

El referéndum, hasta entonces nunca antes realizado en el área metropolitana de Monterrey, contó con la participación de la ciudadanía, autoridades y especialistas internacionales, y resultó en una normativa que no vio la luz hasta 1994.

Sin embargo, a lo largo de las siguientes gestiones y durante el segundo trienio de Fernández como alcalde (2009-2012), el Municipio ahora se define por el caos urbano que impera por encima del orden en los usos del suelo y sus alternativas viales.

Urbanistas, activistas y un historiador consultados por Reporte Indigo aseguran que esta evolución es multifactorial: desde el frenesí inmobiliario y el “urbanismo de tribunales”, hasta el incremento del parque vehicular y la corrupción, explican el fenómeno.

El urbanista Juan Ignacio Barragán, quien participó en la consulta de Microzonificación, dice que este primer plan llegó a San Pedro 40 años tarde, porque en ese entonces estaba al máximo de su población.

“Cuando llega el plan trata de arreglar cosas que estaban heredadas del pasado, muchas sumamente complejas”, explica el también presidente de la Sociedad de Urbanismo Región Monterrey.

“El problema es cuando tienes que hacer el plan de una ciudad que ya existe, donde ya hay habitantes, hay contradicciones y hay intereses creados. Entonces, es un urbanismo con muchas menos posibilidades de éxito”.

A esto se suma, de acuerdo con Barragán, las incongruencias que han surgido entre la Microzonificación y sus siguientes versiones, con el Plan Director de Desarrollo Urbano del Área Metropolitana de Monterrey, que data de 1988.

Explica que las incoherencias entre ambas regulaciones ocasionaron que los permisos negados por el Ayuntamiento sampetrino fueran conseguidos por los desarrolladores mediante juicios contenciosos administrativos.

Barragán llama a esto un “urbanismo de tribunal” que hay que evitar.

“El juez no tiene ningún criterio técnico, su único criterio es jurídico y, con base a eso, suele dar derechos a los particulares que pueden llegar a ser sumamente ofensivos contra la ciudad”.

El especialista calcula que por las calles de San Pedro circulan unos 150 mil automóviles, una pesada carga vehicular para el Municipio, debido al abaratamiento de las unidades, a la alta disponibilidad de créditos y a coches regularizados.

Y esto se complica, apunta, porque en la última década el Ayuntamiento sampetrino otorgó permisos irregulares y duplicó la densidad en los edificios con usos mixtos, sin tomar en cuenta si había suficiente infraestructura vial.

“Esa fue una decisión arbitraria, sin ningún sustento técnico, tú no puedes duplicar la densidad así nada más”. 

En entrevista por separado, el urbanista Gabriel Todd asegura que el descontrol urbano en San Pedro se debe en gran medida a que el cambio de paradigma a una ciudad vertical ocasionó una reacción del mercado.

El resultado de este frenesí fue una “burbuja” inmobiliaria, según el director del Instituto Municipal de Planeación Urbana y Convivencia de Monterrey.

El especialista comenta que bajo esta visión, hoy se contemplan espacios públicos más pequeños y se privilegia el uso del automóvil.

Sin embargo, advierte Todd, la oferta de este mercado interno no se justifica frente al poco crecimiento poblacional que ha experimentado San Pedro.

“Es más bien vivienda especulativa de clase alta, para heredarle a los nietos, darle a los hijos o cosas por el estilo, y luego rentar ahí eventualmente.

“Yo lo llamaría un exceso o una ambición desmedida del mercado inmobiliario por llevarse un pedazo de esa plusvalía y empezaron los propietarios, ahora sí, a buscar llevar  a más altura el desarrollo en diversas zonas”.

El urbanista dice que San Pedro pasó de ser un municipio con una vocación residencial que funcionaba como una especie de suburbio de Monterrey, a cambiar sus usos del suelo y sin espacio suficiente para construir más vialidades.

“Es una burbuja que no justifica el mercado. Es decir, insisto en verlo como un escaparate de la plusvalía inmobiliaria donde hay un alto deseo por tener propiedades, pero hay un alto deseo de una población que no está creciendo”.

Aunque lo ideal hubiera sido una evolución vertical de escala humana –poca altura y mucho espacio público-, en San Pedro ocurrió lo contrario, de acuerdo con Todd.

Por esa razón, sugiere cambiar las costumbres de los habitantes y distribuir racionalmente las vialidades disponibles.

El papel de los desarrolladores

Los planes de Desarrollo Urbano que derivaron de la Microzonificación no tienen una visión ciudadana, porque responden a los intereses de los desarrolladores, opina el presidente de la Federación de Colonias Metropolitanas (Fedeco), Gilberto Marcos.

“No ha habido una visión clara desde la óptica residencial o ciudadana para el tema de Desarrollo Urbano, es la óptica que tiene la autoridad municipal en coordinación con los dueños de la tierra”, manifiesta.

“Cuando se ha hecho una consulta para el plan de Desarrollo o para los reglamentos, los que han participado tradicionalmente y de manera muy efectiva -porque son los que tienen los recursos para meter gente, estudios, propuestas y demás- han sido los desarrolladores”.

Marcos asegura que empresarios agrupados en la Cámara de Bienes Raíces de Nuevo León y la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, son los que han tenido el beneplácito de la autoridad, debido a que modifican los planes a su conveniencia.

El activista indica que la Microzonificación fue un interés político del exalcalde Mauricio Fernández para mostrarse como un líder con apertura, pero que en su segundo trienio demostró que no le interesaba el crecimiento ordenado.

“Ha hecho a su capricho, y a su entender, lo que ha querido con el Desarrollo Urbano y aquello era simplemente un referéndum para demostrar apertura y decir: ‘Oye, éste es un demócrata’. Pero era nada más un show lo que se hizo”.

En cambio, la integrante de la organización Evolución Mexicana, Tatiana Clouthier, señala que los planos delimitados en la Microzonificación eran claros.

Sin embargo, la ciudadana indica que diversos litigios promovidos por desarrolladores alteraron el proyecto inicial que trazaba con orden a la ciudad.

“La gente en San Pedro quiere que todo a su alrededor se mantenga intacto, pero ellos (quieren) construir donde se les dé la gana. Hay una falta de respeto o de entender que cuando tú lo haces, alguien te lo va a hacer a ti”.

Clouthier fue directora de Asentamientos Humanos de San Pedro durante la consulta promovida por el Ayuntamiento sampetrino y recuerda que la votación resultó en un éxito, porque se pararon varias construcciones.

La gran discusión, rememora, era la zonificación de uso residencial en la parte poniente de Calzada del Valle y de usos mixtos en la parte oriente del parque.

Pero asegura que este ordenamiento se vino abajo con la corrupción en el otorgamiento de permisos y con los juicios contenciosos administrativos que uno a uno tumbaron impedimentos legales para construir durante las siguientes administraciones.

Desde el punto de vista del cronista de San Pedro, Carlos González, estas modificaciones urbanas traspasaron los límites territoriales con la Sierra Madre y pusieron en peligro las áreas naturales.

“Hemos perdido gente de las casas habitación y se ha ganado mucho desarrollo comercial, que desgraciadamente no está pensado para tolerarse en las avenidas tan angostas y tan pocas que tenemos”, dice.

El también presidente y fundador del Colegio de Cronistas e Historiadores de Nuevo León enfatiza que San Pedro pasó de ser un plácido y elegante destino para vivir, a un lugar donde sólo se hacen negocios.